越來越多的美國人正在海外尋找度假屋，租金收入物業以及退休期間安頓下來的地方-無論是五到30年的距離。擁有物業國外的稅收優惠與美國擁有的稅收優勢，一些例外情況。

財產所有者來自美國稅法的好處取決於他們如何使用該物業。例如，如果您居住在家中，那麼您通常可以扣除抵押貸款才能扣除抵押貸款興趣。與維持財產有關的成本和本地和長途旅行費用

請繼續閱讀，看看美國稅法如何處理外國財產所有權，以及銷售該物業的稅收影響。

個人使用的屬性

如果您將該屬性作為第二個家庭-而不是租賃-那麼您可以根據您在2019年美國的第二次家中扣除抵押貸款興趣，您可以扣除您在上班750,000美元支付的興趣（375,000美元已婚並分開歸檔）第一和第二家的合格抵押債務（這是總金額）。請注意，如果您在2017年12月16日之前購買了您的物業，那麼您可能曾在以前的100萬美元合格抵押貸款債務的扣除限額獎金.3支票支付稅務專家，以確定您適合的地方。

與主要居留一樣，您無法註銷公用事業，維護或保險等費用，除非您可以索取家庭辦公室扣除.4

抵押貸款利息扣除家庭是否在美國或國外，財產稅不同。根據稅收和招聘法案（TCJA），您無法再扣除外國財產的財產稅.5

租賃屬性

如果您收到財產的租金收入，稅收規則更加複雜。適用不同的規則，具體取決於您使用家庭的個人而不是租賃使用的天數。一般來說，您將陷入兩類之一：

1. 您租用房屋14天或更少，並使用它超過14天或10％的租用總日。您可以每年租用房屋到別人長達兩週（14晚），而無需向內部收入（IRS）報告該收入。即使您每晚$5,000租用，您也不必報告租金收入，只要您未租來超過14天。房子被認為是個人居住，允許您根據標準的第二家庭規則扣除抵押貸款興趣，但不是租金損失或費用。6
2. 您租用房屋15天或更長時間，並使用它租用的少於14天或10％，租用的總日。在這種情況下，美國國稅局認為家庭是租賃物業，租賃活動被視為企業。7請記住：如果您的家庭成員使用房屋（例如，您的配偶，兄弟姐妹，父母，祖父母，孩子和孫子孫女），然後它被認為是個人日子，除非你收取公平的租金價格。您必須向IRS報告所有租金收入，但好消息是，這允許您扣除抵押貸款利息，外籍房產稅，廣告費用，保險費，公用事業以及支付給物業管理人員的費用。租賃物業在國內外租賃物業之間的一個顯著差異：您的物業在國外折舊了40年的時間，而不是目前的家庭住宅物業的27.5歲。2在任何一種情況下，你只貶值了結構（建築物）的值;該土地不可易用。

銷售屬性

如果您在國外銷售您的家庭，那麼稅收處理類似於在美國銷售房屋-這取決於如何使用該財產。如果您在過去五年中至少有兩年的家中，那麼它可以作為您的主要居住地資格，您可以從銷售中排除高達250,000美元的資本收益（或為已婚納稅人提供500,000美元）。如果房屋不是您的主要住所，則不會申請這筆初級銷售排除，在這種情況下，您將欠通常的資本增長稅.8

如果您在美國銷售物業，那麼您可能能夠製作1031個交換（也稱為類似的交換），您可以在其中交換一項投資物業，以稅務延期的另一個“類似”財產。9許多投資者使用這種策略推遲支付資金收益和貶值奪回稅收。

然而，國內財產與外國財產的稅收處理的顯著差異是美國的財產。不像海外任何財產一樣被視為。U.S.代碼部分1031只允許國內外國內外外國交易所.10

美國，在美國以外的任何其他類似物業，在美國外部的任何其他物業中考慮了任何其他類似的財產。在巴拿馬-或厄瓜多爾或哥斯達黎加的巴拿馬可以在巴拿馬交流一所房子。與任何U.S.屬性也不會被視為類似。

雙稅

如果您作為租賃物業的國外經營您的家庭，那麼您可以在酒店所在的國家繳納稅收。為防止雙重徵稅，您可以為您支付給外國租金收入的外國支付的任何稅收的稅收稅。但是，在扣除開支後，您可以獲得最大的允許稅收抵免，以便在租金收入的租金上的數量超過美國稅.11

除了支付任何租賃所得稅的稅收抵免外，如果您在外國出售房地產並支付資本增長稅，還可以申請外國稅收抵免.11

底線

當您在國外購買時，您需要享受規劃和細節的額外照顧。許多國家有關於誰可以擁有財產以及如何使用的規則和條例。如果您在海外購買房屋，請確保進行交易，以保護您的財產權。在美國，購房者將收到財產的所有權;這種區別在其他國家沒有明確。

此外，請注意，作為外國房地產所有者，您可能需要根據您的確切情況提出許多稅表。例如，如果您在國外租用您的家庭並開設銀行賬戶以收集租金，那麼如果所有賬戶的總值為10,000美元或更多“，則必須提交外資銀行和財務賬戶（FBAR）表格的報告紀念日曆年。“

其他形式包括3471年，美國人關於某些外國公司的信息返回（如果您的財產在外國公司舉行）;和表格8858，美國有關外國忽視實體和外國分支機構的信息返回（如果您的離岸物業在外國有限責任公司舉行）.1213

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